ကွန်ဒိုမီနီယံ

 

မြို့ပြနေလူထုအတွက် ကွန်ဒိုမီနီယံ ဆိုသည့်စကားရပ်သည် မစိမ်းသော စကားရပ်ဖြစ်ပါသည်။ နှစ်ခန်းတွဲ လျက် ဆယ်ထပ်မြင့်၍ ဓါတ်လှေကားပါသည့် အဆောက်အဦကို ကွန်ဒို၊ မီနီကွန်ဒိုဟု ခေါ်လေ့ရှိ ကြပါသည်။   အကြောင်းတိုက်ဆိုက်မှု တစ်ခုအရ ကွန်ဒိုမီနီယံဆိုသည့် စကားရပ်နှင့် အဆောက်အဦ၏ သဘောသဘာဝကို လေ့လာခွင့်ရရှိခဲ့ပါသည်။ လေ့လာခွင့်အရ သိနားလည်သမျှကို သက်ဆိုင်ရာဥပဒေအပေါ် အနှစ်သဘောမျှ ကောက်နှုတ်၍ မျှဝေပါသည်။

၁။ သက်ဆိုင်သည့်ဥပဒေ

ကွန်ဒိုမီနီယံ အဆောက်အဦနှင့် တိုက်ရိုက်သက်ဆိုင်သည့် ဥပဒေမှာ "စုပေါင်းပိုင်အဆောက် အအုံဆိုင်ရာ ဥပဒေ" ဖြစ်ပါသည်။ ယင်းဥပဒေကို ၂၀၁၆ ခုနှစ်၊ ပြည်ထောင်စုလွှတ်တော်ဥပဒေအမှတ် - ၂၄   ဖြင့် ပြဋ္ဌာန်းခဲ့ ပါသည်။ နည်းဥပဒေကို ၂၀၁၇ ခုနှစ်တွင် ပြဋ္ဌာန်းခဲ့ပြီး၊ နည်းဥပဒေအား ပြင်ဆင်သည့်ဥပဒေကို ၂၀၁၈ ခုနှစ် တွင် ပြဋ္ဌာန်းခဲ့ပါသည်။

၂။ ဥပဒေ၏အနှစ်သာရ

ဥပဒေရေးဆွဲစဉ်၊ သက်ဆိုင်ရာ လွှတ်တော်များတွင် ဆွေးနွေးစဉ်၌ ပါဝင် သက်ဆိုင်သူများ၏ ရည်ရွယ်ချက် များနှင့် ဆွေးနွေးချက်များ ကို မိမိအနေဖြင့် လက်လှမ်းမမီ၊ မသိရှိနိုင်သော်လည်း ဥပဒေတစ်ရပ်လုံးကို ခြုံငုံလေ့လာသည့်အခါ ဥပဒေ၏ အနှစ်သာရကို အနည်းအကျဉ်း သိနားလည်ခွင့်ရပါသည်။  အနှစ်သာရ သုံးရပ် ပါရှိသည်ဟု မှတ်ယူထားပါသည်။ ယင်းတို့မှာ -

(က)     ဝယ်ယူသူက အိမ်ခန်းကို အိမ်ခန်းမှတ်ပုံတင်လက်မှတ် တရားဝင်ပိုင်ဆိုင်ရရှိခြင်း၊

(ခ)       ဝယ်ယူသူက အိမ်ခန်းပိုင်ဆိုင်မှုနှင့်အတူ စုပေါင်းပိုင်အဆောက်အအုံ တစ်ခုလုံး၏ ကောင်းကျိုး၊ ဆိုးကျိုးကို အချိုးသင့်ပိုင်ဆိုင်မှုအစုတန်ဖိုး (Share Value) အလိုက်  တာဝန်ယူရခြင်း၊

(ဂ)       အိမ်ခန်းပိုင်ဆိုင်မှုနှင့်စပ်လျဉ်း၍ နိုင်ငံတော်အစိုးရက အသိမှတ်ပြုခြင်းနှင့် နိုင်ငံတော်အတွက် ရထိုက် သော အခွန်အခများကို ရရှိစေခြင်း တို့ဖြစ်ပါသည်။

 

၃။ တိုက်ခန်းအိမ်ရာ ဈေးကွက်

မြို့ပြတစ်ခုအတွက် လူနေအိမ်ရာနှင့်စပ်လျဉ်း၍ တိုက်ခန်းသည် အဓိကကျသည့် ကဏ္ဍတွင်ပါဝင်ပါသည်။ မြို့ပြနေလူထုအတွက် အိမ်ခြံဝင်းမပိုင်ဆိုင်နိုင်လျှင် တိုက်ခန်းသည် ပထမဦးစား ပေးရသည့် နေအိမ်ပင်ဖြစ် ပါသည်။ မြို့ပြနေလူထုအတွက် တိုက်ခန်းဈေးကွက်သည် စိတ်ဝင်စားဖွယ် အကောင်းဆုံးဖြစ်နေလျက် ရှိပါ သည်။ သို့ရာတွင် ဝယ်လိုအားနှင့် ရောင်းလိုအား မမျှသကဲ့သို့  ဝယ်နိုင်စွမ်းအား နှင့် ရောင်းနိုင်စွမ်းအား လည်း မမျှနေပေ။ (ဤယူဆချက်သည် မိမိ၏ပုဂ္ဂလိက ယူဆချက်သာ ဖြစ်ပါသည်။) မြို့ပြလူထုနှင့် အိမ်ရာကို နှိုင်းဆ လျှင် အိမ်ရာက ဖြည့်ဆည်းရန် လိုအပ်နေလျက်ရှိသည်ဟု ပညာရှင်များက ဆိုထားပါသည်။ သို့သော်လည်း တည်ရှိပြီး တိုက်ခန်းအိမ်ရာများကို ပြည်သူအများစုက လက်လှမ်းမမီနိုင်၍ ဝယ်နိုင်စွမ်းအား မရှိနေကြပါ။ တိုက်ခန်းအိမ်ရာဈေးကွက်သည် မြို့ပြနေပြည်သူလူထုအတွက် အစဉ်အမြဲ အရေးပါနေမည်သာဖြစ်ပါသည်။

 

၄။ အနာဂတ်အိပ်မက် သို့မဟုတ် စီးပွားရေးအရင်းအနှီး

တိုက်ခန်းတစ်ခန်းပိုင်ဆိုင်ရေးသည် မြို့ပြနေ အခြေခံနှင့် သာမန်လူတန်းစားအတွက် အနာဂတ်အိပ်မက် တစ်ခုဟုဆိုရပါမည်။ ထိုသို့အခြေအနေတွင် လူလတ်တန်းစားနှင့် အထက်တန်းစားလူတို့အတွက် ကွန်ဒို တိုက်ခန်းသည် ဇိမ်ခံပစ္စည်းနှင့် စီးပွားရေးအရင်းအနှီးအနေဖြင့် အသုံးချနေကြပါသည်။ ယေဘုယျကောက် ချက် ချရလျှင် ကွန်ဒိုတိုက်ခန်းသည် လူလတ်တန်းစားနှင့်အထက်တန်းစားများ၏ ဈေးကွက် သို့မဟုတ် နီးစပ် သည့် အနာဂတ်အိပ်မက် သို့မဟုတ် စီးပွားရေးအရင်းအနှီးတစ်ခုအဖြစ် ရှိနေပါသည်။ ထို့သို့သော အခြေ အနေကို ထင်ဟပ်လျက် ကွန်ဒိုတိုက်ခန်းနှင့် တိုက်ရိုက်သက်ဆိုင်သည့် ဥပဒေ၏ ကွန်ဒိုမီနီယံအဆောက်အအုံ တစ်လုံးအဖြစ် သတ်မှတ်မည့် အနိမ့်ဆုံးသတ်မှတ်ချက်သည်လည်း မြင့်မားနေပေသည်။

 

၅။ ဥပဒေသတ်မှတ်ချက်နှင့် မြေပြင်အခြေအနေ

မြေပြင်ရှိ တိုက်ခန်းအိမ်ရာဈေးကွက်တွင် နှစ်ခန်းတွဲ၊ ရှစ်ထပ် သို့မဟုတ် ဆယ်ထပ်၊ ဓါတ်လှေကားပါသည့် အဆောက်အဦကို မီနီကွန်ဒို၊ ယင်းထက် ကြီးမားသော အဆောက်အဦကို ကွန်ဒိုဟု ခေါ်ဆိုရောင်းချနေလျက် ရှိကြပါသည်။ ယင်း အဆောက်အဦတို့သည် ကွန်ဒိုမီနီယံ သို့မဟုတ် စုပေါင်းပိုင်အဆောက်အအုံဆိုင်ရာ ဥပဒေ အာဏာမသက်ရောက်ခင်တွင် ခေါ်ဆိုသည်ဖြစ်ပါက အငြင်းပွားစရာမရှိသော်လည်း ယင်းဥပဒေ အာဏာ သက်ရောက်ပြီးသည့်နောက်ပိုင်းတွင် ထိုသို့ခေါ်ဆိုလျှင် အငြင်းပွားစရာ ရှိလာပါသည်။ ဥပဒေ၊ နည်းဥပဒေ ပြဋ္ဌာန်းပြီးဖြစ်ပါ၍ ယင်းဥပဒေအရ လူနေအိမ်အထပ်မြင့်အဆောက်အဦတစ်ခုကို စုပေါင်းပိုင် အဆောက်အအုံ အဖြစ် မှတ်ပုံတင်ထားခြင်းမရှိလျှင် ကွန်ဒိုမီနီယံ သို့မဟုတ် စုပေါင်းပိုင်အဆောက်အအုံဟု သတ်မှတ်၍ မရ နိုင်ပါ။ စုပေါင်းပိုင်အဆောက်အအုံဆိုင်ရာ ဥပဒေအရ စုပေါင်းပိုင်အဆောက်အအုံတစ်ခုအဖြစ်သတ်မှတ်သည့် အခြေခံအကျဆုံး သတ်မှတ်ချက်မှာ တည်ဆောက်မည့် မြေဧရိယာသည် ဧရိယာစတုရန်းပေ - ၂၀၀၀၀ (နှစ်သောင်း) အနည်းဆုံးရှိရမည်ဖြစ်ပြီး အနည်းဆုံးခြောက်ထပ်ရှိရမည်ဖြစ်ပါသည်။ ထို့ကြောင့် မြေပြင်တွင် ခေါ်ဆိုရောင်းချနေသည့် ကွန်ဒိုမီနီယံများသည် တည်ဆောက်သူက အမည်သပ်သပ်သာ ခေါ်ဆိုထားသည့် အနေအထားတွင်သာရှိပြီး စုပေါင်းပိုင်အဆောက်အအုံဆိုင်ရာ ဥပဒေအရ မှတ်ပုံတင်ထားခြင်းမရှိသေးသမျှ  စုပေါင်းပိုင်အဆောက်အအုံမဖြစ်သေးပါ။ ထို့နည်းတူစွာ ဥပဒေက ပေးသည့် အထက်ပါ အနှစ်သာရကိုလည်း ဝယ်ယူသူများအနေဖြင့် ခံစားခွင့်ရရှိမည်မဟုတ်ပါ။

 

၆။ တိုက်ခန်းအိမ်ရာနှင့် ဥပဒေပြဿနာ

မြို့ပြရှိ လူနေတိုက်ခန်းများဖြစ်သည့် ဈေးကွက်ခေါ် ကန်ထရိုက်တိုက်ခန်း၊ မီနီကွန်ဒို၊ ကွန်ဒိုမီနီယံတို့နှင့် စပ် လျဉ်း၍ ပိုင်ဆိုင်မှုဆိုင်ရာ ဥပဒေပြဿနာရှိသည်ဟု လုပ်ငန်းရှင်များနှင့် ဥပဒေပညာရှင်များက သိမြင်ထား ကြပါသည်။ တိုက်ခန်းအရောင်းအဝယ်ကို ရှေ့နေအလုပ်သင် ဘဝတွင် အလုပ်သင်ဆရာ၏ စာချုပ်များကို လေ့လာခွင့်ရရှိစဉ်က "တိုက်ခန်းအပျောက်အရောင်းအဝယ်စာချုပ်" ဟု လေ့လာဖူးပါသည်။ ဆရာကို မေးကြည့်ရာတွင် ဆရာက တိုက်ခန်းကို လက်ရှိနေထိုင်သူထံမှ အပြီး အပြတ်ဝယ်ယူခြင်းဖြစ်ပြီး မြေငှားခ/ အိမ်ငှားခကို မြေရှင်အားပေးရသည်ဟု ဆရာက ရှင်းပြ၍ သိရပါသည်။ သို့သော် မြေပြင်အခြေအနေနှင့် ဓလေ့ထုံးစံကို နားမလည်သေး၍ ဆရာရှင်းပြသည်ကို လက်တွေ့ကျကျ နားမလည်နေခဲ့ပါ။ အိန္ဒိယစကား "ဆလာမီ"က လာသည်ဟု ဝန်ကြီးဌာနတစ်ခု၏ အဆင့်မြင့်အရာရှိက ပြောပြ၍ သိခဲ့ရပါသည်။ ယနေ့ အချိန်အခါ တိုက်ခန်းနှင့် အဆင့်မြင့်လူနေအိမ်အဆောက်အအုံနယ်ပယ်တွင် လက်တွေ့လုပ်ကိုင်နေမှသာလျှင် တိုက်ခန်းအိမ်ရာ ပိုင်ဆိုင်မှုနှင့်စပ်လျဉ်း၍ ဥပဒေအရ အကာအကွယ်ရရှိမှု အားနည်းချက်ရှိသည်ကို သိမြင် လာခြင်းဖြစ်ပါသည်။

 

ဥပဒေပြဿနာကို လိုရင်းတိုရှင်း ဆိုရလျှင် တိုက်ခန်းတစ်ခန်းကို ဝယ်ယူသူသည် ယင်းတိုက်ခန်းနှင့် စပ်လျဉ်း ၍ မြေပိုင်ဆိုင်မှု မြေငှားဂရန်ကဲ့သို့ ပိုင်ဆိုင်မှုအထောက်အထားသက်သေခံချက် (Ownership Title) ကို အစိုးရထံမှ မရရှိနေပါ။ သက်ဆိုင်ရာ အစိုးရဌာနနှင့် ပူးတွဲတည်ဆောက်သည့် အဆောက်အအုံရှိ အခန်း သည် သက်ဆိုင်ရာ အစိုးရဌာနက ပိုင်ဆိုင်မှုစာအုပ် (Owner Book) ထုတ်ပေးသော်လည်း ယင်းအခန်းအတွက် အရောင်းအဝယ်ပြုလုပ်သည့် စာချုပ်ကို အရပ်စာချုပ်ဖြင့်သာ ပြုလုပ်ချုပ်ဆိုနေကြပါသည်။ တိုက်ခန်းသည် မရွှေ့မပြောင်းနိုင်သည့်ပစ္စည်းဖြစ်သော်လည်း အရောင်းအဝယ်ပြုသည့် စာချုပ်ကို စာချုပ်စာတမ်း မှတ်ပုံတင် ရုံးတွင် မှတ်ပုံတင်ရန် အခက်အခဲရှိနေပါသည်။ တိုက်ခန်းအရောင်းအဝယ်စာချုပ်သည် မှတ်ပုံတင်ရန် အခက်အခဲရှိနေ၍ အရောင်းအဝယ်စာချုပ်များသည် အရပ်စာချုပ်များဖြင့်သာ ချုပ်ဆိုနေကြရပါသည်။ အရပ် စာချုပ်အရ ပစ္စည်းကို လက်ဝယ်ရရှိပိုင်ဆိုင်ခြင်း (Possession) ဖြင့် သာ အားသာချက်ရယူနေရပြီး ပစ္စည်း လွှဲပြောင်းခြင်းဥပဒေအရ ပဋိညာဉ်ကို တစ်စိတ်တစ်ပိုင်း ဆောင်ရွက်သည့်အဆင့် (Part Performance) ဖြင့်သာ အကာအကွယ်ရရှိပါသည်။ ထို့အပြင် မရွှေ့မပြောင်းနိုင်သည့်ပစ္စည်းကို လွှဲပြောင်းရောင်းချရာ၌ အရပ်စာချုပ်ဖြင့် ပြုလုပ်ချုပ်ဆိုရ၍ အဆိုပါ အရပ်စာချုပ်သည် ဥပဒေဆိုရိုးအရ  အခွင့်အရေးကို တောင်း ဆိုခွင့်မရှိဘဲ အခွင့်အရေးကို ကာကွယ်ခွင့် (A shield not a sword) သာ ရှိပါသည်။ ထို့အပြင် တိုက်ခန်းကို အရောင်းအဝယ် ပြုလုပ်ရာတွင် မြေရှင်၏ခွင့်ပြုချက်ရယူနေရသည် ဖြစ်၍ လွတ်လပ်စွာအရောင်းအဝယ်မပြု လုပ်နိုင်ပါ။ ဤအချက်များသည် တိုက်ခန်းနှင့်စပ်လျဉ်းသည့် ဥပဒေပြဿနာပင် ဖြစ်ပါသည်။

 

၇။ ကွန်ဒိုမီနီယံတိုက်ခန်း

ကွန်ဒိုမီနီယံ အဆောက်အအုံတစ်လုံးသည် စုပေါင်းပိုင်အဆောက်အအုံဆိုင်ရာ ဥပဒေနှင့်အညီ မှတ်ပုံတင် သည်ဖြစ်စေ၊ မှတ်ပုံမတင်သည်ဖြစ်စေ အထက်တွင်ဆိုခဲ့သည့်အတိုင်း ဇိမ်ခံပစ္စည်း သို့မဟုတ် စီးပွားရေး အရင်းအနှီးဟု ဆိုခဲ့၍ မူလကတည်းကပင် တန်ဖိုးကြီးမားသော အဆောက်အအုံနှင့် အခန်းဖွဲ့စည်းမှုဖြင့် တည်ဆောက်ထားခြင်းဖြစ်ပါသည်။ လူနေမှုအဆင့်အတန်းတစ်ခုကို စိမ့်ဝင်ခံစားနိုင်ရန်အလို့ငှာ ရုပ်ဝတ္ထု ပစ္စည်းကောင်းများ၊ လူမှုရေး၊ ကျန်းမာရေး တို့အတွက် သင့်အပ်လျော်ညီသော ဝန်ဆောင်မှုများဖြင့် တန်ဖိုး မြှင့် (Value Added) ထားသော လူနေအိမ်ရာအဆောက်အအုံတစ်ခုပင်ဖြစ်ပါသည်။ တန်ဖိုးမြှင့်ထားသည့် အဆောက်အအုံဖြစ်သည်နှင့်အညီ ယင်းအဆောက်အအုံရှိ အခန်းများကိုလည်း တန်ဖိုးမြင့်မားစွာ သတ်မှတ်၍ ဈေးကွက်သို့ ရောင်းချနေကြပါသည်။ တန်ဖိုးမြင့်မားနေသည့် အခန်းကို ပြည်သူများက ဝယ်ယူနေထိုင်ခြင်း၊ ဇိမ်ခံ စိမ့်ဝင်ခံစားခြင်း သို့မဟုတ် စီးပွားရေးအရင်းအနှီးအဖြစ် ဆောင်ရွက်နေကြပါသည်။ တန်ဖိုးကြီးမားစွာ တည်ဆောက်ထားသည့် ကွန်ဒိုမီနီယံ ခေါ်  ယင်းအဆောက်အအုံကို စုပေါင်းပိုင်အဆောက်အအုံဆိုင်ရာ ဥပဒေနှင့်အညီ မှတ်ပုံမတင်ထားပါက ဝယ်ယူပိုင်ထားသူအနေဖြင့် အထက်တွင်ဖော်ပြထားသည့် ပိုင်ဆိုင်မှု ဆိုင်ရာ ဥပဒေပြဿနာ ရှိနေမည်သာဖြစ်ပါသည်။ တန်ဖိုးကြီးမြင့်စွာ ပေးအပ်၍ ဝယ်ယူထားသော အခန်း တစ်ခန်းကို ဥပဒေနှင့်အညီ ပိုင်ဆိုင်မှုအပြည့်အဝ ရယူချင်သည်မှာ ဝယ်ယူသူ၏ အကြီးမားဆုံး ဆန္ဒဖြစ်နေ မည်မှာ ဧကန်မုချမလွဲပေ။

 

အဖြေရှာခြင်း

 

စုပေါင်းပိုင် အဆောက် အအုံဆိုင်ရာဥပဒေသည် ပိုင်ဆိုင်မှုဆိုင်ရာ ဥပဒေပြဿနာများကို ဖယ်ရှားရှင်းလင်းပေး ထားပါသည်။  စုပေါင်းပိုင်အဆောက်အအုံဆိုင်ရာ ဥပဒေတွင် အကျုံးမဝင်နိုင်သည့် တိုက်ခန်းများကို တိုက် ခန်းအိမ်ရာဥပဒေဖြင့် အဆိုပါ ပိုင်ဆိုင်မှုဆိုင်ရာ ဥပဒေပြဿနာများကို ဖယ်ရှားရှင်းလင်းရန် ရည်ရွယ်လျက် မူကြမ်းတစ်ရပ်ကို ရေးဆွဲထားလျက်ရှိကြောင်း လေ့လာသိရှိရပါသည်။ မြို့ပြနေလူထုသည် တိုက်ခန်း အိမ်ရာနှင့် စပ်လျဉ်း၍ ပိုင်ဆိုင်မှုဆိုင်ရာ ဥပဒေပြဿနာများကို လက်တွေ့ကြုံဆုံသိနေကြသည့်အလျောက် အထက်ပါ ဖော်ပြချက်များကို သိရှိရခြင်းဖြင့် စုပေါင်းပိုင်အဆောက်အအုံဆိုင်ရာဥပဒေ တစ်ရပ်လုံး၏ အနှစ်သာရနှင့် သဘောတရားကို သိမြင်လိုလာသည်ဟု ယုံကြည်မိပါသည်။ မိမိပိုင်ဆိုင်နေသည့် သို့မဟုတ် ပိုင်ဆိုင်လာမည့် တိုက်ခန်းအတွက် မိမိအနေဖြင့် မည်မျှအထိ ဥပဒေအရ ပိုင်ဆိုင်မှုရရှိနိုင်သလဲ ဆိုသည်ကို တွေးမြင်ခံစား မိလာမည်ဖြစ်ပါသည်။ သို့ဖြစ်ပါ၍ စုပေါင်းပိုင် အဆောက်အအုံဆိုင်ရာ ဥပဒေ၏ အနှစ် သာရ နှင့် သဘောတရားကို နောင်ခါ အလျဉ်းသင့်သလို ဆက်လက်ရှင်းလင်း ပြောပြပေးသွားမည်ဖြစ်ပါသည်။